孟經(jīng)理:13283502818(同微信)
韓經(jīng)理:13552292016(同微信)
公司電話:0350-8688168
公司郵箱:204552912@qq.com
忻州分部:忻州牧馬路創(chuàng)業(yè)園二樓215號
原平分部:原平市永康北路政務(wù)大廳對面
目前,我國房地產(chǎn)業(yè)普遍適用5%的營業(yè)稅稅率,建筑業(yè)適用3%的營業(yè)稅稅率?;诮?jīng)濟(jì)發(fā)展與行業(yè)現(xiàn)狀,此次“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的增值稅稅率擬定為11%。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)性質(zhì)較為特殊。房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),其重要性不言而喻。建筑業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè),主要是為房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)。兩者上下聯(lián)通,相輔相成。如果“營改增”改革房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)不一起改,而只改建筑業(yè),那就只改上游不改下游,下游企業(yè)得不到抵扣。因此,房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)“營改增”的實(shí)施需要聯(lián)動改革,將上下游一起改革,從而形成完整的抵扣鏈。
由于這兩類行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜,牽扯的主體多,金額高,實(shí)施改革則對社會、經(jīng)濟(jì)影響較大。因此,改革要慎之又慎。就整體而言,兩行業(yè)“營改增”的實(shí)施,將消除房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)現(xiàn)行增值稅、營業(yè)稅并存引起的重復(fù)征稅現(xiàn)象,完善增值稅產(chǎn)業(yè)鏈條,解決房地產(chǎn)企業(yè)及建筑企業(yè)內(nèi)部稅負(fù)不公問題,規(guī)范房地產(chǎn)及建材供應(yīng)市場,減輕納稅人負(fù)擔(dān),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展。但除此之外,筆者認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)“營改增”可能會出現(xiàn)一些管理風(fēng)險及困難,主要包括以下幾個方面:
納稅人方面
(一)抵扣較少導(dǎo)致稅負(fù)增加
1.房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”現(xiàn)象增多導(dǎo)致建筑企業(yè)抵扣較少稅負(fù)增加。“營改增”以后,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用的增值稅率為11%,鋼材適用的增值稅率為17%。受利益驅(qū)使,房地產(chǎn)企業(yè)“甲供材料”(即甲方提供建設(shè)工程所需的材料與設(shè)備)的現(xiàn)象將會增加,建筑企業(yè)將因?yàn)闊o法獲取“甲供材料”發(fā)票而造成抵扣不足。
2.對商品混凝土增值稅簡易征收將增加建筑企業(yè)稅負(fù)?!敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》(財(cái)稅〔2014〕57號)規(guī)定,從2014年7月1日起,將商品混凝土增值稅簡易計(jì)征率由原來的6%合并調(diào)整為3%簡易計(jì)征率。這意味著混凝土行業(yè)減少的稅收負(fù)擔(dān)實(shí)際上轉(zhuǎn)嫁給了建筑企業(yè)。因此,建筑企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額較少。
3.動產(chǎn)租賃企業(yè)傾向選擇小規(guī)模導(dǎo)致建筑企業(yè)稅負(fù)增加。建筑業(yè)機(jī)械設(shè)備租賃現(xiàn)象普遍。而動產(chǎn)租賃業(yè)由于沒有多少可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額往往放棄一般納稅人而轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人,只繳納3%的增值稅,導(dǎo)致建筑業(yè)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額隨之減少,稅負(fù)增加。
4.勞務(wù)分包支出抵扣問題需要政策明確。“營改增”改革實(shí)施后,如果勞務(wù)分包支出不能抵扣,則會增加納稅人增值稅稅負(fù)的,挫傷施工單位分包積極性,不利于建筑安裝產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步分工細(xì)化。從勞務(wù)分包的性質(zhì)來看,與其他服務(wù)業(yè)具有相似性。若能夠按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)6%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額,將促進(jìn)勞務(wù)派遣向公司化、專業(yè)化方向發(fā)展,有助于完善產(chǎn)業(yè)鏈條,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。
(二)納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移增加企業(yè)負(fù)擔(dān)
營業(yè)稅與增值稅之間的稅制差異,將使企業(yè)面臨納稅方式和核算方式的重大調(diào)整,也會增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。
1.納稅地點(diǎn)變化將增加異地承接工程難度。不動產(chǎn)經(jīng)營者從事異地開發(fā)經(jīng)營的情況較多?,F(xiàn)行稅法及政策規(guī)定對異地生產(chǎn)經(jīng)營都有較明確的規(guī)定。外出經(jīng)營在同一地點(diǎn)累計(jì)超過180天的,應(yīng)當(dāng)在營業(yè)地辦理稅務(wù)登記(或臨時稅務(wù)登記),并在營業(yè)地領(lǐng)用發(fā)票、申報納稅。按照現(xiàn)行營業(yè)稅管理,納稅人憑《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報驗(yàn)登記后,在項(xiàng)目經(jīng)營所在地繳納營業(yè)稅,所繳納的營業(yè)稅可以從注冊地(核算地)核算的營業(yè)總額應(yīng)納營業(yè)稅額中扣減。但現(xiàn)行增值稅政策規(guī)定“固定業(yè)戶到外縣(市)銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù),應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具外出經(jīng)營活動稅收管理證明,并向其機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;未開具證明的,應(yīng)當(dāng)向銷售地或者勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅;未向銷售地或者勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅的,由其機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款”(增值稅暫行條例第二十二條第二款):“固定業(yè)戶(指增值稅一般納稅人)臨時到外省、市銷售貨物的,必須向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)出示‘外出經(jīng)營活動稅收管理證明’回原地納稅,需要向購貨方開具專用發(fā)票的,亦回原地補(bǔ)開”(國稅發(fā)〔1995〕87號)。
增值稅稅收政策管理傾向于“屬人原則”,與營業(yè)稅稅收政策管理有較大不同。營業(yè)稅是由納稅人在工程所在地繳納,增值稅則是由納稅人回機(jī)構(gòu)所在地繳納,這種變化直接關(guān)乎地方財(cái)政收入歸屬。“營改增”試點(diǎn)后,可能因此出現(xiàn)改征增值稅納稅地點(diǎn)與營業(yè)稅納稅地點(diǎn)的差異,帶來財(cái)政收入轉(zhuǎn)移問題,容易導(dǎo)致地方政府會限制外地企業(yè)承接本地工程。
2.財(cái)務(wù)核算方式變化將增加企業(yè)管理成本。建筑企業(yè)一般都是異地施工。改征增值稅后,財(cái)務(wù)人員收集、審核、傳輸?shù)挚燮睋?jù)的業(yè)務(wù)量將激增,增加了企業(yè)的管理成本。
稅收管理方面
(一)納稅人確定困難
建筑安裝業(yè)務(wù)受地域性保護(hù)的情況較為嚴(yán)重。政府對施工單位的資質(zhì)實(shí)行地域化管理。沒有施工資質(zhì)的試點(diǎn)納稅人以繳納管理費(fèi)等方式掛靠或借用其他試點(diǎn)納稅人資質(zhì)承攬工程項(xiàng)目。如何明確納稅人,需要相關(guān)政策進(jìn)一步明晰,從而降低稅收管理風(fēng)險。
(二)納稅義務(wù)發(fā)生時間確認(rèn)困難
從會計(jì)核算的角度來看,不動產(chǎn)項(xiàng)目需要進(jìn)行工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算后方能確認(rèn)。成本類項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額可以根據(jù)增值稅扣稅憑證取得及認(rèn)證的時間確認(rèn)抵扣,不必等到工程結(jié)算結(jié)束。而不動產(chǎn)銷售經(jīng)營者取得預(yù)售證明后即可向購買方收取預(yù)售款,在財(cái)務(wù)決算該項(xiàng)目之前,不確認(rèn)會計(jì)收入。現(xiàn)有政策對應(yīng)稅服務(wù)預(yù)售款確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間沒有詳細(xì)的規(guī)定。從不動產(chǎn)銷售屬于第二產(chǎn)業(yè)性質(zhì)來看,若適用增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則關(guān)于預(yù)收款方式確認(rèn)銷售收入的政策規(guī)定,則長期不決算的不動產(chǎn)銷售項(xiàng)目無法確定其銷售收入及銷項(xiàng)稅額,為改征增值稅的征收管理帶來較大的風(fēng)險。
?。ㄈ┩恋爻杀镜挚酃芾砝щy
不動產(chǎn)經(jīng)營者發(fā)生的購入土地、拆遷安置的成本,以及向政府繳納的配套設(shè)施費(fèi)用等,在支付時取得的是政府收費(fèi)或銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù),不符合當(dāng)前增值稅扣稅憑證的管理規(guī)定。“營改增”實(shí)施后,上述項(xiàng)目能否抵扣,如何抵扣具有較大的管理難度。
(四)納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移增加管理難度
1.政策制定需要多方面考慮。營業(yè)稅是由納稅人在工程所在地繳納,增值稅則是由納稅人回機(jī)構(gòu)所在地繳納。“營改增”后若考慮按照原營業(yè)稅納稅地點(diǎn)進(jìn)行管理,一般計(jì)稅方法的計(jì)稅原理、匯總納稅審批管理以及納稅人財(cái)務(wù)核算集中程度對如何在項(xiàng)目經(jīng)營地納稅存在一定的限制。不解決征管方案中的細(xì)節(jié)問題,注冊地和營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)都將失去對納稅人管控能力,出現(xiàn)改征增值稅納稅人在注冊地與營業(yè)地之間相互轉(zhuǎn)移的情況,增加稅收管理成本,增大稅收管理風(fēng)險。
2.外向型施工業(yè)務(wù)監(jiān)管困難。建筑和安裝業(yè)務(wù)中,外向型的施工納稅人數(shù)量較多,跨區(qū)域施工行為頻繁發(fā)生,且施工周期長短不一,為改征增值稅稅收監(jiān)管帶來較大困難。在原營業(yè)稅征收管理模式下,納稅人憑《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》向營業(yè)地地稅部門繳納當(dāng)?shù)厥┕ろ?xiàng)目營業(yè)稅后,回核算地扣減應(yīng)納營業(yè)稅額。營改增試點(diǎn)后,與不動產(chǎn)經(jīng)營行為相似,建筑、安裝、裝飾業(yè)務(wù)發(fā)生納稅地點(diǎn)轉(zhuǎn)移的可能性更高。在缺少具體的征管方案情況下,注冊地和營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)都可能增加稅收管理成本,加大稅收管理風(fēng)險。
其他方面
(一)財(cái)政收入任務(wù)劃接困難
“營改增”試點(diǎn)后,在國地稅部門試點(diǎn)納稅人移交的同時,財(cái)政收入隨之轉(zhuǎn)入國稅部門核算。無論是不動產(chǎn)銷售還是不動產(chǎn)租賃經(jīng)營行為,政策究竟能夠帶來增收還是減收效應(yīng)具有一定的不確定性。到目前為止,該部分稅收收入究竟能夠完成到什么程度存在較大的未知困難,極可能出現(xiàn)不可預(yù)測的情況。因此,財(cái)政收入任務(wù)劃接比較困難。
(二)土地增值稅重復(fù)征稅問題
目前,國家政策對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的行為征收土地增值稅。土地增值稅實(shí)施不動產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算前預(yù)征,財(cái)務(wù)決算后按照扣減土地成本、建筑成本以及相關(guān)費(fèi)用及稅金后的差額累進(jìn)征收的管理辦法。土地增值稅具有增值稅的特性,針對不動產(chǎn)的增值額征稅。因此,“營改增”實(shí)施后,土地增值稅若不取消,則可能存在重復(fù)征稅的問題,加重納稅人負(fù)擔(dān)。
?。ㄈ┐媪坎粍赢a(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目過渡問題
無論在哪個時點(diǎn)上實(shí)施“營改增”,建筑企業(yè)都會存在一批老項(xiàng)目,這些老項(xiàng)目可分為已竣工已結(jié)算、已竣工未結(jié)算、未竣工未結(jié)算三種情形。“營改增”后,新項(xiàng)目可通過增加工程預(yù)算的方式化解矛盾,但老項(xiàng)目會存在抵扣問題。
1.“營改增”實(shí)施前已發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣。建筑企業(yè)收取工程款時需向甲方開具發(fā)票,按11%的稅率承擔(dān)稅款,但“營改增”前已完工的部分沒有進(jìn)項(xiàng)稅可抵扣。不動產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營周期過長,“營改增”實(shí)施時間節(jié)點(diǎn)前,未銷售或未銷售完畢的存量不動產(chǎn)項(xiàng)目、已完工正在租賃或未租賃的存量不動產(chǎn)項(xiàng)目等其前期發(fā)生的成本、費(fèi)用及相關(guān)資產(chǎn)可能發(fā)生無法抵扣的問題。若“營改增”實(shí)施后,從事上述不動產(chǎn)項(xiàng)目的試點(diǎn)納稅人可能會稅負(fù)大幅上升。對于此部分不動產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)生的歷史成本、費(fèi)用或資產(chǎn)性質(zhì)支出等,其涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額需要相關(guān)過渡性政策的支持,確保“營改增”改革平穩(wěn)推進(jìn),保證稅收公平。
2.存量資產(chǎn)所對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額無法抵扣。建筑企業(yè)生產(chǎn)用存量資產(chǎn),如固定資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)材料和臨時設(shè)施等,其凈值或攤余價值在“營改增”后轉(zhuǎn)化為施工產(chǎn)值,產(chǎn)生了銷項(xiàng)稅,但此時對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅卻無法抵扣,造成銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅不匹配。
3.未完工結(jié)算項(xiàng)目過渡問題。“營改增”試點(diǎn)實(shí)施后,直接按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納改征增值稅,則未完工結(jié)算項(xiàng)目在試點(diǎn)實(shí)施前發(fā)生的成本、費(fèi)用或資產(chǎn)性支出無法抵扣,導(dǎo)致稅負(fù)大幅上升。對于此部分建筑安裝項(xiàng)目,其涉及的進(jìn)項(xiàng)稅額需要相關(guān)的過渡政策支持,確保稅收政策公平。
4.BT(建設(shè)——轉(zhuǎn)讓)工程利息收入的計(jì)征問題。原來BT工程項(xiàng)目業(yè)務(wù)中的利息收入是并入工程結(jié)算款按3%的稅率計(jì)征營業(yè)稅的,改征增值稅以后將按11%的稅率計(jì)征,增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。